年底上海楼市：特价房大行其道二手房要大逃亡

在过完传统的“金九银十”销售旺季之后，马上就临近年关了。现在，摆在房产企业面前的是年终财务结算大关，面临工程款结算、年终盘点等众多实际的问题。

    在“金九银十”到来前，曾有专家认为，“金九银十”对开发商来说是机遇，同时也是挑战。传统的销售旺季的确能促进房子的销售，但在目前的市场中，开发商如果不把握这个传统的销售旺季，接下来的日子将会非常难过。用他的话表示就是“过了这个村，就没了那个店”。以前这话是开发商送给购房者的，现在，他把这话送给了开发商。

    销售数据显示，“金九银十”的销售情况并不足以让上海全部的开发商都能安稳地度过年关。在“金九银十”之后，开发商发动了一波又一波的销售攻势，来自交易中心的数据显示，11月的销售并没有因为“旺季”的结束而下降。

    但毕竟，离年底只有一个月的时间了，一些资金链紧张的开发商不得不开始年底大闯关。同时，由于政策的不确定性，二手房市场也将出现一些变化。

    特价房大行其道

    对于年底资金压力大的公司来说，12月是最后的机会。

    有报道称，开发商为了促进销售，新盘的价格甚至低于周边二手房的挂牌价格。

    10月底上市的东苑古龙城二期“古龙·尚居”项目，在推出一期首批62套房源时，打出7800元/平方米的起价。这一价格不仅是该板块的最低新盘价，也比周边次新房价明显要低。记者了解到，其周边次新二手房的挂牌价格也都维持在9000元/平方米以上。

    这绝对不是个例，新湖房产负责人在接受媒体采访时指出：“二手房大多在个人手中，所涉及的面比较窄、资金压力也比较容易缓解，但开发商必须要卖出房子才能收回资金。”

    上海方方房产工作室包灵芝说：“从目前一些抢跑盘层层下探房价底线的情况来看，年底这一段时间内上海楼市可能会出现一定程度的价格战。”她认为，这种价格战可能从一些供应量较大的区域率先爆发，可能表现为各楼盘中部分“特价房”之间的竞争。

    事实上，有专家认为，一些资金宽裕的公司年底可能不会继续加入战团，价格战是把双刃剑，在压力不是太大的情况下，很多公司是不愿意采用这样的方式。因此，局部的“特价房”大战最有可能在年底之前打响。

    楼盘烂尾可能重现

    记得上海大量出现烂尾楼还是在2002年之前的时候。尤其是在上世纪90年代末，市场正处萧条期，在经历了亚洲金融风暴后，有的开发商资金断裂，不少烂尾工程出现。

    现如今，在宏观调控政策的高压下，上海的房地产市场出现了5年来的首次价跌量减，市场的观望气氛非常浓烈。

    在投资需求被彻底挤压后，市场需求仅剩自住需求，数量大减，这样楼盘之间的竞争更为激烈，销售压力倍增，不少楼盘一个月的成交量仅数套，入不敷出让开发商的资金链几近断裂。

    而去年通过招投标方式取得土地使用权的开发商日子更为难过。不久前，北区有一知名开发商的项目工地曾一度停工，正是因为该项目的土地是去年取得，而所有开发成本已接近目前的市场售价，在如今除了楼盘降价，难有吸引购房者的楼市低潮时期，项目建成后，房价可能已经低于成本了，“亏本生意不做”项目停工实在是无奈的选择。

    楼市的低潮期不会很快过去，开发商资金链还会一直紧绷着，随时绷断也并非不可能的事情。可以猜想，临近年关，又逢淡季的来临，申城完全可能重现烂尾楼的身影。

    二手房大逃亡

    10月11日，国家税务总局下发国税156号文件《关于房地产税收一体化管理若干问题的通知》（以下简称156号文），规定“2005年10月30日前，各地要将实施方案上报总局”。
    尽管目前尚没有任何有关上海肯定征收房地产个人所得税的消息，但市场上各中介已经开始游说卖房者尽早降价脱手，以避开重税。从媒体报道来看，已经出现投资者低价出售二手房的情况。

    市政府新闻发言人焦扬也表示并不知情，但她表示：“目前上海房地产走势与中央的调控方向一致，也与上海的调控方向一致。”如果国家税务总局明确必须实施该政策，上海出台也只是时间问题。

    实际上，一旦如外界猜测，该政策在明年初正式执行，从政策公布到政策的正式执行之间的一段时间，有可能造成二手房降价大甩卖的局面。　　