十大事件勾勒2006中国楼市全景◆ (1)

十大事件勾勒2006中国楼市全景◆

税赋来袭

潜台词：

多管旗下、多元调控

□本报记者唐文祺

对二手房交易强制征收20%个人所得税的规定,被业内外一致公认为最具杀伤力的调控武器之一。

从调控力度上来看,该政策直指交易环节的利润部分,对于抑制投机获利无疑相当有效；从市场反应来看,三番四次的试点,更是从反方向印证了该项政策的力度性。用之有度,获益匪浅；用之过滥,反伤其身,对于这则税收利器的使用,相关部门的态度始终小心翼翼。

“交易个税的出台在卖方市场主导之下进行,容易出现‘转嫁’避税,反而会有反作用。”一位业内专家认为。据了解,此前杭州率先施行个税期间,大量转售为租的房源推向市场,租金反而因为供应量的增大微量上调,充分显示出当时卖方对市场的信心预期。

但在2006年,这种情况不会重演。

消息一经确定,一石激起了千重浪。8月1日大限来临之前,各地楼市纷纷上演避税大战。仅在7月28日一天,北京市西城区房屋交易中心的二手房纳税接待人数,较之平时增长了6倍；7月底的那几天,上海二手房市场的平均交易量增长了30%-40%,几乎达到之前25天的交易总量。

然而到了最后却峰回路转,政策出现了可以选择的余地,即房产交易者可以选择按照差额征收还是总额征收,合理避税的空间产生了。姑且不去讨论这种结果的发生是出于保护市场,还是信息沟通不明,抑或是保护某种利益。在营业税基础上的进一步深化的个税强征政策,就某种程度来说,市场的心理影响力毕竟是达到了。

除个税外,契税、营业税的加强征收也对市场形成不小的一击。“从今年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,按售房全额征收5%营业税。”在九部委“十五条意见”中,这句话的分量与新住房项目70%面积建小户型的说法,一并被市场认为是最有影响力的实质性动作之一。正式实行后,房产中介普遍表示,营业税的打击直接导致二手房交易大量减少,并且效果呈现出持续性。

业内人士指出,自2004年调控政策陆续出台以来,今年的调控力度更趋向多元化、全面性,抑制投机、投资需求,鼓励自住需求增长,已经使得原先的卖方市场趋向平衡。此时再加上税收砝码,巩固调控效果的作用显而易见。

暴利争论

潜台词：

民众呼吁成本公开

□本报记者柯鹏

房地产业到底有没有隐瞒利润？房地产业到底有没有所谓“天大”的暴利？房地产成本应不应该公开？随着宏观调控步步深入,这些争议已久的话题再度在今年爆棚,不少政府机构、开发商、专家和普通购房者,或主动或被动地席卷而入,形成一场旷日持久、至今没有完全定论的全民大论战。

“瞒利”的话题由财政部的一则公告引发。《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告(第十二号)》显示,部分房地产企业会计信息失真严重。39户房地产开发企业共查出资产不实93亿元,收入不实84亿元,利润不实33亿元；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题,少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。据了解,这39家房企的账面利润率为12.22%,而查出的实际利润率为26.79%,有的企业实际利润率甚至达57%,比上报的平均利润率高出近三倍。

不少专家指出,从行业的特殊性及横向比较而言,房地产与建筑业是公认的商业贿赂问题突出的行业之一。除了隐瞒利润外,部分房地产商利润还大量外流到合资合作方、中介或关联个人,加上数额巨大的灰色支出,使得在房价暴涨的背景下,一些房地产商的报表利润涨幅并不明显。

“瞒利”一被揭发,直接后果是引发了暴利大争论。不少媒体援引开发商的内部数据说明,开发商的不少项目利润高达100％；一个中国最贵楼盘汤臣一品的房价,竟然是原来地价的26倍。但是被指责的另一方却并不认账,以任志强为代表的开发商们自己也弄出一份报告,强调开发商的利润只是国内中等水平,房地产开发成本不应该被公开。

随后,媒体报道,一场针对房地产业的稽查风暴在一些主要城市展开。据称,不少房地产企业和楼盘项目正在或已经接受开发资金、原始资料、税收等方面的调查。房地产市场一时风声鹤唳,更被业内认作是此轮房地产调控的新重点。