纵观房地产市场，如果说有一种房地产的价格在历次的房地产升降周期中一直只升不跌，那便是物流地产。不只在上海，从全国范围来看，物流地产也是呈现高走的趋势。

　　物流地产持续升温

　　近年来物流地产持续升温，专家分析制造业的发展，带来强大的物流需求。以上海为例：从2005年10月至今，半年左右的时间里，全球500强等大型跨国公司如陶氏化学、荷兰贮罐公司Vopak；世界上最主要的农业机械和物料装卸机械制造商之一杰西博工程机械（上海）有限公司；全球知名软件开发商Sybase、当今世界最大的互动娱乐软件开发商美国EA、雅诗兰黛集团、达能乳制品等都相继投下巨资，抢占上海市场。

　　目前，我国物流市场规模超过2万亿元，专家预测在未来的几年它还将保持年均20%的增长速度。广阔的发展空间使得欲投资物流地产的大亨们重拳出击。

　　戴德梁行工业部主管彭煦对媒体说：“在上海，住宅市场投资在激烈的竞争之下，利润空间变窄，同时投资的风险增大。物流地产的回报相对稳定，年投资回报率大约在8%左右，好的项目能达到9%，甚至达到了17%左右。这也是促使海外投资机构投资物流地产的主要原因。”

　　“玩转”物流地产

　　如果问是谁在玩转物流地产？美国地产大亨普洛斯应该是首推的“玩家”。2004年有工业物流地产老大之称的美国普洛斯公司在上海桃浦成立合作公司，取得上海西北物流园物流设施独家开发权，接着巨额投资苏州物流园区，广州保税物流园区和云浦物流园区。一组资料显示，今年2月，普洛斯(Prologis)在中国连签四城八个项目；21日，成都，两个标准仓储设施项目和航空物流园开发项目，投资数亿美元；同日，武汉，其入股参与建设占地12万平方米的武汉保税物流中心；22日，重庆，投资建设普洛斯重庆物流园，投资6000万美元；23日，青岛，开发建设三个物流园区，1.5亿美元。短短的两年时间，普洛斯已经完成了在中国沿海的战略布局，进入到几乎所有的地区性战略市场，投资和管理的资产总额达到2.4亿美元，拥有普洛斯西北物流园、普洛斯苏州物流园和普洛斯广州保税物流园等12个工业地产项目。普洛斯中国区总经理梅志明曾对媒体说：“我们很看好中国物流市场的前景，2009年之前，在中国的投资额不会少于12.5亿美元。”

　　AMB是全球排名第二的工业地产商。今年1月成功的从爪哇控股有限公司购得上海松江九亭的一个物流房地产项目及附近一块待开发用地（可开发面积达17474平方米）由此完成在我国的第一笔收购。AMB方面透露，AMB看重的是机场、海港及其他主要交通枢纽的物流房地产市场，近期计划在这方面投资将不会少于5亿美元。AMB中国副总裁 Oliver Treneman 对媒体表示：“此次收购的项目，不但有现成的物业，还有待开发的土地，这将使我们在中国不仅拥有工业物业，同时还可自行开发工业项目。”2005年底，在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金以1.2亿元收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，也开始进军上海物流地产。

　　在国外投资商大显身手的时候，国内的投资商才渐渐的把焦点转移到物流地产。中粮集团早在1999年就斥资19亿元，与四川省成都市武侯区政府签订共建成都西南物流中心的协议，该项目占地1200亩，预计2010年建成。 近日，复地集团也宣布与上海钢联投资发展有限公司、上海新杨行经济发展有限公司签订合作开发协议，共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目。相对于海外投资商对物流地产的热衷，国内投资商显得缺少几分热情，步伐也远没有海外投资商快，并没有出现海外投资商和内地投资商激烈竞争的局面。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司杜培培接受媒体采访时说：“外资主要投资大型的工业园区或者是对已有物业的收购、改造，本土企业则更多放在工业物业的开发建造上，两种类型的市场策略重点相碰撞的可能性并不是很大。”

　　玩家“参谋长”

　　地产投资存在着高风险，任何一项地产投资都是一个市场化、专业化决策运作的过程。当记者采访到成功帮助AMB完成在华收购的仲量联行负责人时，由衷地感觉到站在这些玩家背后的“参谋长”的重要性。正如任何一个成熟发展的市场必然是分工的细化一样，他们的专业细化也让人昨舌。

　　仲量联行是一家唯一入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2005年业务收入约14亿美元。仲量联行也是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾9.27亿平方英尺(约8640万平方米)。

　　仲量联行在亚太地区开展业务超过45年。公司目前在亚太地区的30个主要市场开展业务，员工总数超过10000人，公司的专业人员致力于帮助客户做出明智的房地产决策。

　　其中国区工业部负责人易立夫先生接受本刊记者采访时说：“仲量联行的业务遍及全球，在工业地产方面详细的划分为四大块业务，物流、物业、制造业、投资，其中物流地产业务在我们整个工业地产中的业务比重约为40%，而这个比重是随着物流业的发展不断增长的。公司成功的协助了TNT、AMB等公司的物流地产投资项目。”作为拥有专业物流地产投资咨询队伍的咨询公司来说，完成一个成功的项目所需要做的工作绝不仅仅是简单的调研和统计。从前期做一些可行性研究，区域的比较，税收方面，地理位置；房地产角度，基础设施角度，人力资源角度，投资环境角度；发展的前景预测，政府的规划等等方面到后期的深刻调研、预算都需要权衡利弊，做出对客户最有利的投资方案。易立夫先生说：“目前，海外投资商关注更多的是中国政府关于土地，物流的政策和投资的回报率。物流地产的开发往往需要巨额的投资，回报周期相对来说也较长，近两年来市场呈持续上升的趋势，但对于投资商来说，投资还是不可盲目。”