广深住宅供不应求深圳福田新盘均价已超3万元

刚刚过去的火红5月，华南“双城”深圳、广州楼价再次狂飙。

　　据最新统计，6月第一周深圳市福田区新盘成交均价已超过每平方米3万元，广州市中心六区也难以再觅单价万元以下的新房。两个月前两市市长“控制房价”的誓言言犹在耳，但统计数据不留情面，似乎一心要让他们难堪。

　　面对日益高涨的“加快供地以平抑楼价”的呼声，两地政府到底如何盘算？

土地“惜售”有苦衷

　　按照规划，2007年深圳将供应住宅用地2.1平方公里（210万平方米），但今年头5个月，深圳仅仅推出5宗住宅用地公开挂牌，总占地仅为13万平方米。3月30日挂牌的两宗宝安区住宅用地，金地以高出底价2亿元拿下，楼面地价分别达到每平方米6719元及7125元。业内人士估算，两块土地开发成本每平方米将超过万元，而今年4月宝安商品房销售均价为每平方米10963元，由此足见开发商对土地的渴求。

　　据了解，目前该市进入正式出让程序的只有一幅占地5000平方米的小型住宅地块。2.1平方公里的住宅用地供应，暂时还只是镜花水月。

　　广州的商品住宅土地出让同样波澜不惊。按广州5年住房建设规划，今年土地供应中商品住房用地出让计划将达到369万平方米（占地面积）。但直到目前为止，广州共出让商住用地八幅，用地面积共27.285万平方米，只占全年出让计划的7.4%，还有约340万平方米的土地要在余下7个月内出让完毕。

　　据广州国土房管局官员透露，已出让的商住用地基本都是城区的烂尾地，政府希望通过盘活这类地块，既解决老城区用地的紧缺状况，也减缓老城区快速上升的房价，未来广州会继续执行这一战略，现已有10幅地块列入出让议程，总占地面积约为3.4万平方米。

　　对于今年的土地供应能否按计划完成，该官员称“非常有信心”，表示准备出让的住宅地块80%集中在花都、从化、南沙及广州经济技术开发区。这些区域大都无须拆迁，可集约式大规模开发。上述区域离广州市中心最近的也有数十公里。

　　但记者近日接触过的数家开发商中，大多对政府能否如愿完成卖地计划持怀疑态度。“花都、南沙等较偏远区域严格来说还算不上是广州主流市场，对开发商吸引力相当有限。”一位曾参与今年头几场土地拍卖会的开发商称。

　　据他透露，去年第四季度政府推出的南沙住宅地应者寥寥，最后还是与政府关系颇深的城建集团啃了下来，听说政府为此还与城建达成一些开发让利协议。他推测说，也许正是担心这类土地遭遇流拍，土地交易中心才迟迟不愿将其推出市场。

政策压制集体观望

　　“土地一级市场对房地产供应的影响并非如此直接，”前述广州国土房管局官员表示，“造成供不应求的局面，主要由于开发商减缓推盘计划”。

　　按他的说法，政府去年起已加大土地供应力度，去年第四季度到今年第一季度先后推出了140万平方米的土地，总建筑面积接近280万平方米，完全可以满足第一季度的住房需求，造成供不应求的局面，主要是开发商集体控制开发速度，甚至干脆不开发。

　　例如同样位于白云区的2005年~2006年两年的广州住宅“地王”，至今均未见正式开工迹象。
　　部分广深开发商也承认，去年年中一系列的宏观调控措施，让他们减缓了开发销售的速度，特别是“90/70政策”正式公布后，开发商需等待政策实施细则，重新修改规划设计，这使2006年上半年拿下的项目推迟了半年到一年的时间才能动工，无形中加剧了市场供应紧张局面，导致房价上涨。　　