| 用投资之“神”巴菲特的思想选择楼市“潜力股” |
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整理：怀安信息资讯网 文章录入：admin 发布时间：2007-10-29 14:50:21  |
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世界上最伟大的投资者，指引地产投资秘诀
沃伦•巴菲特，世界排名第二的富翁，个人资产价值数百亿美元，掌控着世界最大的企业集团之一。他是当今世界和人类历史上最伟大的股市投资者。他独特、深刻但又易于理解和操作的投资哲学及投资策略已成为全球股票投资者的“圣经”。他“5+12+8+2”的投资理念，超越金融领域，在房地产等众多行业被引证，为无数投资人士奉为经典。
在沃伦•巴菲特具有传奇色彩的经历中，最为人称道的是他如何在数以万计的股票市场中选择出如可口可乐、通用电气等后来价值上升数百倍的“潜力股”。其中的财富原则每个普通人都可以采用并从中受益，特别是在目前大势模糊的地产市场中，更是对投资者具有重要的借鉴意义。
选择投资方式——
关注长线具有巨大潜力的楼盘
“如果你不愿意拥有一只股票10年，那就不要考虑拥有它十分钟。”
——有效规避风险的秘诀，是以长期战略眼光思考每一笔投资。
注重长线投资，巴菲特五十年“常青”之道
虽然沃伦•巴菲特论述过很多精辟的投资观点，但是他的理论精髓其实非常简单——挑选优良及价值的股票买入，然后长期持有。他不在意一家公司一年可赚多少，仅有意未来５至１０年能赚多少。不关注短线利益，巴菲特却创造了前无古人的投资成绩，他的投资每年平均复息增长24%，保持达三十多年之久。假如你在1956年将一万美元交给他，今天这笔钱已超过一亿四千万美元。
短期投资和长期投资
从投资方式上来看，长期和短期投资在影响要素上存在明显的差别。短期投资由于投资周期短，资金流动快慢和直接的价格回报高低决定了投资成功与否，投资人必须时刻关注市场价格变化并做出决策；而长期投资比较价格，更关注市场价值上升，需求趋势、稀缺性、产品本身价值等因素就成为思考重点，投资人在通过长期持有来获得其产品价值上升而带来的价格差额。
短线炒房，高回报带来高风险
许多投资人希望通过短期投入资金来获得高额回报。如2003年以来房价快速上涨的房地产市场，投资者只需要支付首付（甚至少量的定金）就能得到丰厚的利润，因而聚集了大量的短线投资客。
但是伴随着高额回报，短期投资也具备了高风险的特点。由于价格会随着市场变化而产生波动，投资人在信息不完全的情况下是价格变化的被动反应者。大势一旦转变（近期政府宏观调控一系列政策出台），价格下跌，会给投资人造成较大损失。此外，伴随着市场低迷，投资不能快速变现，会影响到资金的正常流通，这对于支配流动资金较少的投资人来说是更严重的潜在风险。据调查，上海目前有超过万人无法偿还每月的高额按揭，其中很多就是在资金不充裕的条件下，为谋取短线利益仍高价入市的投资者。
长期投资房市，选择“潜力楼盘”
虽然巴菲特被人们称为“股神”，但是他从来不承认有能够预测市场短期价格变化的“神”存在。要减少价格所带来的投资风险，投资人需要培养长期投资的战略眼光。判断事物价值，往往要比预测价格变化准确的多。
随着城市经济的迅速发展，人口增长、外来人口涌入等房地产刚性需求的存在，房地产市场仍然有很大的发展空间。这一点，从美国曼哈顿、东京银座近三十年来房价攀升趋势可以充分论证。当然，要得到最高的回报率，如何选择那些具有长期投资价值，未来会有巨大发展空间的“潜力楼盘”就显得尤为重要。
选择投资对象——
遵守“四”大地产投资逻辑
“我们不想以最便宜的价格买最糟糕的家具，我们要的是按合理的价格买最好的家具。”
——不以低价作为投资标准，关注行业的核心价值。
（选择有天生地理优势的楼盘）
巴菲特只投资未来收益确定性高的企业。他的投资涉猎很广，包括石油、零售、地产等很多行业，但巴菲特从来不投资自己不熟悉的领域。而他对行业分析最重要的精神是找到这个行业的关键因素，继而选择那些因具备这些因素而在未来会有高收益的企业。
地位决定楼盘价值
在谈到房地产价值的决定因素时，除了地利还是地利。有些投资人喜欢选择在地理优势并不明朗的地块投资，他们认为这些区域价格低，在楼市整体上升的情况下升值空间大。但从发展趋势来，城市的发展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越临近市中心的楼盘其具有的价值必然越高，升值潜力越大，抗跌性也越强。在楼市整体价格上升时，优秀地块的楼盘是价格上升的引领者，而在目前市场相对低迷时期，很多区域的房价都有不同程度的下降，但是如外滩、淮海路、徐家汇等核心区域的楼盘房价依然能够保持尖挺。
巴菲特认为投资的秘诀是坚持行业内在的价值决定结果。无疑，选择地理位置优越的楼盘是遵循地产价值决定论的首要原则。
“投资成功的关键在于，当市场价格大大低于经营企业的价值时，买入优秀企业的股票。”
——在产品和配套价值还未完全体现于价格时入市
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世界上最伟大的投资者，指引地产投资秘诀
沃伦•巴菲特，世界排名第二的富翁，个人资产价值数百亿美元，掌控着世界最大的企业集团之一。他是当今世界和人类历史上最伟大的股市投资者。他独特、深刻但又易于理解和操作的投资哲学及投资策略已成为全球股票投资者的“圣经”。他“5+12+8+2”的投资理念，超越金融领域，在房地产等众多行业被引证，为无数投资人士奉为经典。
在沃伦•巴菲特具有传奇色彩的经历中，最为人称道的是他如何在数以万计的股票市场中选择出如可口可乐、通用电气等后来价值上升数百倍的“潜力股”。其中的财富原则每个普通人都可以采用并从中受益，特别是在目前大势模糊的地产市场中，更是对投资者具有重要的借鉴意义。
选择投资方式——
关注长线具有巨大潜力的楼盘
“如果你不愿意拥有一只股票10年，那就不要考虑拥有它十分钟。”
——有效规避风险的秘诀，是以长期战略眼光思考每一笔投资。
注重长线投资，巴菲特五十年“常青”之道
虽然沃伦•巴菲特论述过很多精辟的投资观点，但是他的理论精髓其实非常简单——挑选优良及价值的股票买入，然后长期持有。他不在意一家公司一年可赚多少，仅有意未来５至１０年能赚多少。不关注短线利益，巴菲特却创造了前无古人的投资成绩，他的投资每年平均复息增长24%，保持达三十多年之久。假如你在1956年将一万美元交给他，今天这笔钱已超过一亿四千万美元。
短期投资和长期投资
从投资方式上来看，长期和短期投资在影响要素上存在明显的差别。短期投资由于投资周期短，资金流动快慢和直接的价格回报高低决定了投资成功与否，投资人必须时刻关注市场价格变化并做出决策；而长期投资比较价格，更关注市场价值上升，需求趋势、稀缺性、产品本身价值等因素就成为思考重点，投资人在通过长期持有来获得其产品价值上升而带来的价格差额。
短线炒房，高回报带来高风险
许多投资人希望通过短期投入资金来获得高额回报。如2003年以来房价快速上涨的房地产市场，投资者只需要支付首付（甚至少量的定金）就能得到丰厚的利润，因而聚集了大量的短线投资客。
但是伴随着高额回报，短期投资也具备了高风险的特点。由于价格会随着市场变化而产生波动，投资人在信息不完全的情况下是价格变化的被动反应者。大势一旦转变（近期政府宏观调控一系列政策出台），价格下跌，会给投资人造成较大损失。此外，伴随着市场低迷，投资不能快速变现，会影响到资金的正常流通，这对于支配流动资金较少的投资人来说是更严重的潜在风险。据调查，上海目前有超过万人无法偿还每月的高额按揭，其中很多就是在资金不充裕的条件下，为谋取短线利益仍高价入市的投资者。
长期投资房市，选择“潜力楼盘”
虽然巴菲特被人们称为“股神”，但是他从来不承认有能够预测市场短期价格变化的“神”存在。要减少价格所带来的投资风险，投资人需要培养长期投资的战略眼光。判断事物价值，往往要比预测价格变化准确的多。
随着城市经济的迅速发展，人口增长、外来人口涌入等房地产刚性需求的存在，房地产市场仍然有很大的发展空间。这一点，从美国曼哈顿、东京银座近三十年来房价攀升趋势可以充分论证。当然，要得到最高的回报率，如何选择那些具有长期投资价值，未来会有巨大发展空间的“潜力楼盘”就显得尤为重要。
选择投资对象——
遵守“四”大地产投资逻辑
“我们不想以最便宜的价格买最糟糕的家具，我们要的是按合理的价格买最好的家具。”
——不以低价作为投资标准，关注行业的核心价值。
（选择有天生地理优势的楼盘）
巴菲特只投资未来收益确定性高的企业。他的投资涉猎很广，包括石油、零售、地产等很多行业，但巴菲特从来不投资自己不熟悉的领域。而他对行业分析最重要的精神是找到这个行业的关键因素，继而选择那些因具备这些因素而在未来会有高收益的企业。
地位决定楼盘价值
在谈到房地产价值的决定因素时，除了地利还是地利。有些投资人喜欢选择在地理优势并不明朗的地块投资，他们认为这些区域价格低，在楼市整体上升的情况下升值空间大。但从发展趋势来，城市的发展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越临近市中心的楼盘其具有的价值必然越高，升值潜力越大，抗跌性也越强。在楼市整体价格上升时，优秀地块的楼盘是价格上升的引领者，而在目前市场相对低迷时期，很多区域的房价都有不同程度的下降，但是如外滩、淮海路、徐家汇等核心区域的楼盘房价依然能够保持尖挺。
巴菲特认为投资的秘诀是坚持行业内在的价值决定结果。无疑，选择地理位置优越的楼盘是遵循地产价值决定论的首要原则。
“投资成功的关键在于，当市场价格大大低于经营企业的价值时，买入优秀企业的股票。”
——在产品和配套价值还未完全体现于价格时入市
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（选择未来具备良好公共设施的楼盘）
安全边际
巴菲特信奉著名的“安全边际”理论，通俗解释就是价值与价格相比被低估的程度或幅度。安全边际（空间）较大将使投资者能充分的感觉到对时间变迁的防备，而且能对投资者的误判所造成的损失进行弥补，所谓的投资信心完全来源于较大的安全边际（空间）！比如当以实质价值或内在价值的七折或六折购买房产，但在大势低迷的情况下下跌了10%，投资者起初的购买价格仍然能为他带来客观的报酬。
大型公共配套周边楼盘价值往往被低估
作为实现居住功能的产品，便利的交通、完善的生活设施，向来是左右房屋价格的重要因素。比较于周遍配套现已成熟的楼盘，巴菲特理论更倾向投资未来将具备良好公共设施的对象。在这些区域，因为楼盘周边正在进行地铁、旧城改造等工程建设，暂时的施工场面容易掩盖了其真正价值，投资者能够以低价获取。而在工程竣工后，这些楼盘的配套必然会有很大幅度的提升。随之而来的价值上升，未来可以预计获得更高的收益，是增加安全边际，降低投资风险的有效途径。
从上海楼市的发展也可以看出上述规律；因为新天地的出现，太平桥的楼盘从原来无人问津到每平方米4万以上；在一号线延伸的带动下，莘庄的房子由几年前的每平方米两三千飙升过一万。
“如果你是投资家，你会考虑你的资产——即你的企业——将会怎样。如果你是一个投机家，你主要预测价格会怎样而不关心企业。”
——选择优质成长公司，确保投资保值、增值
（选择有品牌保证的楼盘）
如果你一生中找到三个杰出的企业,你就会变得非常富裕
巴菲特具有传奇色彩的投资经历，是他以独特、简明的投资哲学和策略，投资可口可乐、吉列、所罗门兄弟投资银行、通用电气等著名公司股票、可转换证券并大获成功。他投资股票，相比时刻波动的价格，更关注投资企业自身的发展。他经常告诫投资者：“你要做的事情是按低于企业内在价值的价格购买一家企业的股票，如该企业管理层诚实可靠、有能力，那么你就永远持有这些股票”，并提出“如果你一生中找到三个杰出的企业,你就会变得非常富裕”。
优秀开发商的品牌优势，是投资成功的保障
在地产市场中，关注企业发展的投资论也同样适用。从房地产商品化以来，市场在经历过前期的探索和中期的竞争阶段以后，涌现出了一批如万科、华润、瑞安等综合实力超卓的品牌开发商。由于他们开发的项目产品优秀、设施完善、物管周全，并往往是当地具有相当影响力的区域大盘，逐渐积累了消费者心目中的品牌认同。如上海万科的城市花园，虽然位居七宝，但却能保持市区的价格并有稳定的升值空间；华润集团在各地开发的项目，都成为当地地标性建筑，赢得了众多的品牌追随者。投资品牌开发商的开发项目，就相当于在先期获得了市场关注度，在规避投资风险，获得长期回报上，是明智的选择。
“价格是你所付出的，价值是你所得到的。”
——相比价格，多关注投资项目的内在价值
（选择有潜在机遇的楼盘）
上述语句得出的一大投资结论是：不要看重你付出多少，看看你能得到什么？房地产是一个充满潜在机遇的市场，它往往受到城市发展的激发而产生巨大的升值潜力。以北京亚运村为例，其在初建时还是一个北京市民都不愿前往的荒芜之地，然而近年来其房价持续上涨，目前已经成为北京高尚居住区之一，房屋价值上升了几倍。在上海，如临近2010年世博会会场的楼盘，随着建设的推进，其价值也将日益彰显。
当然，认知潜力到选择投资的过程中，投资者会受到价格的影响。这些楼盘往往在价格上高过相同质素的其他项目，但这不应该是阻碍投资决定的因素。重点关注项目未来的价值，才是识别出未来“黄金股”的关键诀窍。
看典型的楼市潜力之星——华润置地上海滩花园
巴菲特的成功，在于他数十年坚持了他的投资理论，并且在这些理论的指导下，选择具有最优价值组合的投资对象。以上论述的四大地产逻辑，是他财富理念在地产行业中的应用，投资者可以据此甄选出具有投资价值的潜力楼盘。而如果有项目能够同时满足以上所有的价值标准，那么它可能将是投资者眼中具备了巨大升值空间的“黄金股”了。
放眼目前楼市，虽然新推楼盘层出不穷，但是能够同时符合以上条件的潜力楼盘并不多见，其中以华润置地上海滩花园最为典型。
上海滩花园——南外滩高档精装公寓
该项目是华润置地在上海首个住宅项目，位于外滩一体化规划版图，北距外滩1.8公里，南邻世博会主场地2公里，总建面20万方。目前项目周边可供规模开发的住宅用地所剩无几，从地理优势和市政规划角度来看，上海滩花园大有潜力发展成一只“黄金股”。
2010年前，地铁9号线将建成通车，而中华路站距该项目仅200米，使其更具有了其他楼盘难以匹敌的多重优势。而一期精装修房均价仅20000元/平方米，与周边地段较差项目的毛坯房相差不多。究其原因，主要是周边旧城改造影响了整体形象。从其地块的核心地位和世博会带来的升值空间来看，它的价值暂时被市场低估了。随着2010年到来和其周边改造完毕，其内在价值必会显露。
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