●300万元身价项目影响不大

　　中央别墅区，是北京别墅项目扎堆的区域，别墅价格从每套几百万元到每套上千万元。限制外籍人士购买，对中央别墅区的

　　项目都有影响吗？

　　龙城花园别墅项目的销售总监高峰在接受记者采访时说，限制外籍人士购买，对龙城花园这样每套200万-300万元的别墅项目没什么影响，因为买家里面没有多少外籍人士，主要是北京本地人和国内外地买家。

　　对此，一位不动产市场分析研究人士告诉记者，现在大家理解政府出台限制外籍人士买房的政策，一个思路可能就是因为北京的土地资源是有限的，大量一级土地上建造的顶级住宅产品被外籍人士拿走了，是不是也影响了咱们本地人群对资源的享受，所以政府出台政策干预一下。看来，在北京的土地上开发住宅产品的开发商，今后要把开发的住宅产品是否适合国内人群的购买，当成一个首要问题了。

　　●别墅租金开始走高

　　记者日前从市场中了解到，自从今年7月“限制外籍人士购买政策”出台并且开始执行，抑制了在京外国人的购房需求，转而进入租赁市场，受强劲需求的支撑，目前，北京中央别墅区的租价一路走高，引起了投资客的关注，销售也随之回暖。

　　记者日前从中大恒基不动产营销部获得的统计数据显示，在中央别墅区内居住的外籍人士已达七成，其中选择租赁方式的占75%左右，以别墅的顶级产品———独栋别墅最受欢迎，此类产品主力户型平均为350平方米，平均总价在400万左右，月租金在40000-45000元之间。

　　顶级的别墅项目———观唐的销售总监畅磊在接受记者采访时说，由于目前中央别墅区的市场供需状态没有发生什么变化，一些外籍买家在不能买的情况下，只好转为租。日前一位外企的高级外管在观唐租了一栋320多平方米的别墅，租金达到9000美元一个月，这个全装修好的320平方米的别墅，现在成了中央别墅区的一个租赁样版。据悉，一些外籍高管在中国会获得比较高额的房屋补贴，有些外籍高管的月租补贴超过5000美元，有的高达9000美元每月。

　　●目前投资回报率在10%以上

　　持续增加的境外人士给北京的中央别墅区带来了别墅租赁市场的强劲需求和丰厚回报。“我爱我家”的市场研究人士告诉记者，从投资角度来看，中央别墅区域的别墅，年投资回报率最高的时期是

　　2000-2003年前后，目前随着别墅物业的大量建成，投资回报率有所回落，但是目前依旧保持在10%左右，也就是说，买之后出租，可以在10年内收回投资。新的别墅项目回报率稍高，约13%-15%左右；老的别墅项目由于前两年的回报率很高，业主已经收回了一大笔成本，现在在新的别墅项目的冲击下，回报率在8%-9%左右。

　　据中大恒基不动产营销2005年的调研数据显示，在中央别墅区的购房客群中，自住购房需求占75%，投资用客户占22%，而在整体别墅市场以投资为目的的购房客户仅占10%左右，中央别墅区独有的地理位置和生活氛围造就了租赁客户和投资客户的“双高”现象。

　　目前，中央别墅区的自住型买家达到了70%左右，以一家人都带到中国来的国外驻京机构官员、各国使馆人员以及外企高管人士、外籍工程师、新加坡华侨和港澳台人士、经商者及演艺界、体育界明星为主。而租赁人群，主要是以外企驻京的高层、官员为主。

      ●明年新增量近10万平方米

　　因“限外政策”造成的京城高端住宅市场销售下滑的情况并未出现在中央别墅区，外资购房客户的流失份额被本土投资客填充，产品类型的多样化、完善的国际化教育配套更吸引了以都市新贵为主的自住客选择居住于此。

　　据统计，中央别墅区明年还将有丽宫、中海柏联别墅、胡姬花园等多个新项目上市，“停止别墅用地供应”带来的预期产品稀缺加大了别墅需求，形成了短期内别墅项目上市增多的局面，中大恒基不动产营销预计，明年上半年中央别墅区新增供应面积将达到近10万平方米，略高于2006年下半年，别墅市场仍供大于求。随着政策的贯彻执行，存量别墅土地终将消纳殆尽，别墅市场扭转供给过旺的局面，二手别墅未来具有一定的增值空间。

　　●在售项目均价15000元/平方米

　　据中大恒基不动产营销数据显示，目前中央别墅区在售项目共16个，各价位分布均匀，均价在1万元以下、1万—1万5千元区间以及均价在2万元以上的项目分别有5个，均价位于1万5千—2万元区间的项目有1个。

　　各价位均有楼盘上市说明了中央别墅区的购买客群已悄然出现了变化，以往客户以国外驻京机构官员、各国使馆人员及外企高管为主，逐渐转变为国内新兴的购房群体。为了迎合这部分人群的消费需求，开发企业逐步通过开发不同档次的产品拉开了项目间的价位差，满足了更多消费者的购房需求。