| 6月京城楼市新盘：老盘后期发力、纯新盘供应减少 |
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整理：怀安信息资讯网 文章录入：admin 发布时间：2007-11-22 17:13:22  |
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受2006年"90平方米/70%"调控政策的影响，北京有上百个新房项目因规划调整而延迟入市、即将在奥运会之前推出的项目都会在今年形成有效供应，但从2007年前几月的销售业绩看，一手房的销售较为平淡，经历了"黄金五月"供应减缓的市场行情，京城楼市新盘供应依然难现往日"雄风"。进入6月份，这种情况可能还会延续。2007年6月共有49个商品房项目开盘，其中纯新盘项目8个，老项目后期占据较大份额，共计41个。老盘后期发力、纯新盘供应减少是入夏以来北京楼市的一个新特点。
新盘集中五环外 平均价格过七千
据《中国房地产报》调查统计，2007年6月北京房地产市场将呈现稳中略长的供应趋势，预计开盘的普通住宅项目总数为27个，公寓项目11个。
从新开普通住宅项目看，基本都集中在五环以外，平均价格均在7000元/平方米以上。如位于丰台区世界公园北面的富锦家园，预计均价8800元/平方米；位于朝阳区管庄地区的北京新天地，预计均价为8300元/平方米；位于昌平区的新龙城，预计均价9600元/平方米。
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受2006年"90平方米/70%"调控政策的影响，北京有上百个新房项目因规划调整而延迟入市、即将在奥运会之前推出的项目都会在今年形成有效供应，但从2007年前几月的销售业绩看，一手房的销售较为平淡，经历了"黄金五月"供应减缓的市场行情，京城楼市新盘供应依然难现往日"雄风"。进入6月份，这种情况可能还会延续。2007年6月共有49个商品房项目开盘，其中纯新盘项目8个，老项目后期占据较大份额，共计41个。老盘后期发力、纯新盘供应减少是入夏以来北京楼市的一个新特点。
新盘集中五环外 平均价格过七千
据《中国房地产报》调查统计，2007年6月北京房地产市场将呈现稳中略长的供应趋势，预计开盘的普通住宅项目总数为27个，公寓项目11个。
从新开普通住宅项目看，基本都集中在五环以外，平均价格均在7000元/平方米以上。如位于丰台区世界公园北面的富锦家园，预计均价8800元/平方米；位于朝阳区管庄地区的北京新天地，预计均价为8300元/平方米；位于昌平区的新龙城，预计均价9600元/平方米。
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从新开的公寓物业看，四环内公寓项目均价已超万元，如丰台区西二环的顺驰蓝调国际公馆，预计均价12500元/平方米；位于朝阳区铂宫国际二期，预计均价20000元/平方米。在纯新盘项目中又多为大户型高档住宅项目，究其原因是由于在城区土地日益稀缺的背景下，高档住宅项目的开发比重增多，这是开发商提高"附加值"的一种选择，出于营销策略的考虑，以及这些大户型公寓未来所具有的升值空间，预计6月份四环内公寓项目开盘均价还会继续走高，这还将拉升北京商品住宅的整体均价。
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从6月新开项目的环线分布看，6月份新增放盘个数和供应面积最多的仍为五环以外，开盘个数35个，占全月比例47%。由于大多数预计开盘的项目处于五环外，或接近五环，甚至更远的区域，所以主流开盘价仍将在6000元至9000元/平方米区间内，其主要建筑形态也以普通住宅为主，也有少数超万元的住宅，如：像树湾二期12000元/平方米、华发颐园三期12000元/平方米、北京奥林匹克三期11000元/平方米等。
从6月新开项目的开盘区域看，远郊区供应较少，房山、延庆、密云等远郊区县没项目入市。中广宜景湾、华发颐园、东岸、北京奥林匹克花园等12个项目集体亮相，使朝阳区在6月份成为新盘供应的集中地，牢牢占据供应量的龙头位置，预计朝阳区将有25个项目开盘，占全月北京新开盘比例的33%，丰台、海淀紧随其后，分别占全月比例12%和9.3%。
整体售价居高 四环内新盘有上升势头
随着城区内土地的日益减少，住宅郊区化发展已成趋势，但在6月份四环以内的新盘供应数量却稳步上升，占到总供应量的43%，特别是在"二环内不再新批住宅用地"的政策下，顺驰蓝调国际公馆、国瑞城、新怡家园这些位于二环以内的高端项目都在6月集中入市，将一定程度上满足高端置业者对在中心区域置业的需求。
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据《中国房地产报》调查统计，6月份新推的项目中，有18个报价在万元以上高档项目入市，占总供应量的32%，8000元/平方米以上的新盘供应量占全月比重的43%。做为置业者最关注的朝阳、海淀、丰台三个热点区域，新盘价格均已超出8000元以上，给置业者带来一定阻力。对于想买价格便宜项目的购房着，也只能到通州、昌平、大兴等较远的区域寻找。
从供应形态看，普通住宅的供应量最大，占新盘总供应量的49%，公寓和别墅供应量相当，都在20%左右。由于公寓类产品的增加，且以泛海国际居住区、铂宫国际中心为代表的高端公寓项目，预计销售价格都超过18000元/平方米以上，从而导致了6月份新盘价格的整体上扬。
除此之外，6月份还将有10个别墅项目开盘,都是老项目后期。由于现阶段供应不足,造成了别墅近期的走俏,特别是限制别墅用地开发政策的推行，未来别墅物业供应必将减少。对于稀缺的资源和独特的产品，将会影响今后别墅价格的增长。
下半年纯新盘量会有增加
从上半年北京房地产市场的供应结构来看，由于土地政策的收紧，金融政策的调整，在规范的同时，也抬高了开发门槛，由此而带来了较小的供应量。虽然6月新开盘集中，但从新增的项目看，纯新盘项目很少，主要都是以老盘后期为主，纯新盘上市仍旧缓慢。
据《中国房地产报》调查统计，北京今年应该有170个左右新盘上市，其中东城、西城、崇文、宣武四城区20个左右；朝阳区60个左右；海淀区25个左右；丰台区、通州区、顺义区分别在10个左右。从下半年走势看，随着2008年奥运会的临近，下半年新项目将主要是去年年底和今年上半年准备入市的项目，今年开盘已经是很多楼盘的必然选择,随着土地清查力度的加强,将会促进新开工面积的增加,新盘量在下半年会有一定的释放。随着政府对户型面积规定的宏观效果将会逐步显现，北京中小户型供应将会加速，楼市供应结构将会逐渐调整，供应套数的增加将有利于缓解供需矛盾造成的房价高涨。
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